房地產投資是一項長期投資而不是致富的捷徑 ——谈樓市泡沫

今年，中國加強了外匯管制，澳大利亞和加拿大也收緊了海外資本購房的政策，曾經在年中出現了短暫的房市低谷，然而在傳說中的金九銀十，中國買家海外投資的需求似乎依然強烈，地產商、貸款公司、置業中介、房產律師等等形成了一條龍服務，大家一起努力填補各國政府政策帶來的影響，而這些努力，不僅緩解了房地產行業資金的空缺，也幫助交易逐漸回暖。

就我們所知，澳大利亞上半年開始，本地的銀行就陸續收緊隊海外人士購房貸款的政策，也不認可海外人士的海外收入，這導致了很多購房者無法按時完成購房流程，尤其是令很多即將交割房屋的購房者措手不及，不得不被迫違約放棄自己10%的首付。現在，很多有能力、有產品，但是缺乏銷售渠道的貸款機構與房地產開發商或者置業中介聯合起來，組建中英雙語的團隊，來滿足這些無法交割客戶的需求，雖然他們提供的貸款利率相對高一點，但是，已經購房的人士不至於落得人財兩空的下場。甚至，在這條一條龍服務裡，還包含了保險和房產管理的服務。

房地產泡沫指數報告

然而，就這全世界樓市回暖之時，瑞士銀行（UBS）發布了一份全球城市房地產泡沫指數報告，分析全球一些熱門投資城市房地產出現泡沫的風險程度。就全球範圍來看，加拿大多倫多面臨的房地產泡沫風險最大，其次為斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼、倫敦、香港和阿姆斯特丹。

在二十個城市中，具有泡沫風險的城市，占到了40%，接近半壁江山；房價被高估的城市就佔了十五位；唯有美國的芝加哥獨樹一幟，房產價格被低估。當我們把視線拉回三年前，不難發現，不僅多數熱門城市已經出現了房產泡沫風險，而且這種泡沫也越吹越大。

從2015年到2017年，出現房價泡沫風險的城市不僅有了量的變化，也實現了質的飛躍。今年被評為房價泡沫風險的城市數量是2015年的三倍，從15年的3個上升為8個，而且部分城市泡沫風險越來越大。多倫多、斯德哥爾摩、慕尼黑、悉尼、香港、阿姆斯特丹都出現不同程度的泡沫風險增大。而巴黎、洛杉磯、蘇黎世、東京的房價雖然尚未有泡沫風險，但這些城市房價被高估的指數也越來越高。

日本樓市的崩盤

這不禁令人想到日本樓市的崩盤。

1964年東京奧運會，1966年大阪世博會，日本向全世界展示了從戰敗陰影中復興的國家形象。 為了迎接東京奧運會，日本修建了一系列交通基礎設施，興建了城市。這些大規模的建設帶動了日本房地產行業的強勁發展。當時，東京被認為是全球最有活力的國際大都會。 1969年，未來學家赫爾曼·卡恩在《即將出現的超級強國》一書中預測，日本將在2000年成為世界第一經濟大國。 然而，還未等到驗證預言的那一天，日本就從繁榮的天堂跌入危機的深淵中。 1990年，日本股市、樓市泡沫相繼破滅，日本經濟從此一蹶不振，進入「失去的二十年」。

今天，無論是日本普通民眾，還是廟堂高官，都希望藉助再次舉辦2020奧運會的契機，提振日本經濟。日本政府計劃將東京作為經濟增長特區，進行大規模的再開發。公共設施投資、政策放寬、稅收制度改革等等計劃都已經開始實行。

泡沫產生的原因

「泡沫」在經濟學中，指資產價格在連續交易中陡然漲價，價格嚴重背離其自身價值，直至上漲到需求方難以承受的程度，然後發生暴跌，宛如氣泡破裂。在房地產行業，「泡沫」的說法也是類似，當某個區域的房價持續走高，超過了房產本身真實的價值，就可能產生房產泡沫。

至於如何評估這是是否存在真實的泡沫，還是我們低估了當地的房價，那就只有泡沫破裂之後才能確定了，就如日本的房市崩盤一樣。

縱觀歷史，房產的泡沫具有這樣的特點：首先，房價遠遠超過居民收入水平和房租；其次，實體經濟中過多資本被用於炒房；第三，房產市場過度借貸；再次，過度的房產建設，即供大於求。

尤其是全球經濟受到衝擊，令投資者或剛需購房者償債難度加大，或者各國央行加息推高借貸成本，房地產泡沫就會出現。瑞士銀行的說法更是直接，寬鬆的融資環境，超級富豪日益增長的財富，以及房地產建築相對於市場需求的供應不足，這三個因素正是導致房市泡沫的原因。

結語

因為資料缺乏的原因，中國的城市分析沒有被瑞士銀行的這份報告考慮，所以，中國一線和新一線城市的樓市，到底是否存在泡沫，只能用之前的因素來判斷了。而香港，因為此前住宅樓的價格和上漲時間都創下了新記錄，這也讓香港成為世界金融中心中最難負擔的城市，加之香港近年來在國際社會中的競爭下降，曾經看好香港樓市的人們已經紛紛轉移了戰場。

我們需要知道，並不是所有的房地產投資都會有一個美好的結果，謹記日本的教訓。樓市的投資，需要足夠的時間、足夠的經驗和獨到的眼光來判斷和分析，雖然越早購買越有漲幅的空間，但這裡的「早」是相對的，買的時候是否是真的早，還是正站在危機的頂峰？

相信，越來越多的人會開始堅信房地產投資是一項長期投資而不是致富的捷徑，這樣才能避免日本樓市的悲劇，人們不該訴求房地產幾年之內翻幾倍的暴富心理，甚至通過一套物業改變固有階層的心態，而是循序漸進，與其他投資相並舉的長期回報方式。在投資全球樓市中，心態顯得尤為重要，越存在暴富心理的貪婪投資者，其金錢被泡沫吞噬的可能性就越高。只有這樣，才能讓我們辛辛苦苦賺來的錢順利增值，才有更好的生活。